房地产无利息支出，开发费用如何扣除？

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利息支出实务处理

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房地产企业全部使用自有资金，没有利息支出的，应如何扣除利息支出

根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号，以下简称“实施细则”）第七条第三款的规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本之和的5％以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。

可是如果房地产企业全部使用自有资金，没有对外的借款，未发生利息支出，财务费用中的利息支出又该如何扣除呢？

关于利息支出扣除的处理，王老师在《土增清算系列》微课中有专题讲解，大家可以学习！

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号，以下简称“220号文”）第三条在重申了实施细则第七条第三款的规定外，补充强调了两点：（1）允许据实扣除的利息支出，最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；（2）全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。可又该如何理解“按照上述方法扣除”呢？

220号文是在“据实扣除+5%”和“10%扣除”之后所做的补充说明，但“按上述方法扣除”到底是按照“据实扣除+5%”扣除呢？还是按“10%扣除”呢？

首先，从逻辑关系看，220号文第三条“房地产开发费用的扣除问题”规定第一款为“据实扣除+5%”；第二款为“10%扣除”，第二款之下为“全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除”。所以“以上方法扣除”为按“10%扣除”。

其次，《海南省地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税函[2010]250号）第一条第二款规定，全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用的扣除比例为10%。

再次，虽然《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（津地税地[2010]49号）规定，全部使用自有资金，没有利息支出的，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。但该文件随之被《天津市地方税务局关于印发<天津市土地增值税清算管理办法>的公告》（2015年第10号）废止。而《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》（天津市地方税务局公告2016年第25号）明确，凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，或全部使用自有资金的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

最后，具有“准法律效力”的12366纳税服务热线普遍认为：全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

综上，全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用扣除比例应为10%。

来源：问税问我

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